Den initiala tillväxten under 2011 har även kommit den här delen av marknaden tillgodo och researchavdelningarna hos de ledande fastighetskonsulterna rapporterar överlag något sjunkande vakanser. Men på de flesta av delmarknaderna i ytterstaden och grannkommunerna är vakansgraden en bit över 10 procent och då upplevs ingen knapphet och någon hyrestillväxt är det då inte tal om. Trots att det finns relativt gott om lokaler så byggs det också nytt, men här är det väldigt lite som byggs på spekulation. Vanligtvis finns det redan hyresavtal för merparten av lokalerna. Det finns flera stora kontorsprojekt igång men även nyproduktion för olika former av verksamhetslokaler för till exempel Säpo och Karolinska Institutet.

På investerarmarknaden blev det ytterligare ett år med relativt få affärer på ytterstadsmarknaden. Skillnaden i prisuppfattning mellan köpare och säljare tycks vara större än i innerstaden och det är en stor anledning till fåtalet genomförda affärer. Särskilt gäller det för fastigheter med ett stort inslag av vakanser, eller troliga framtida vakanser. Investerarna har överlag en stor riskaversion nu och eventuella osäkerheter kring det framtida kassaflödet gör dessutom finansieringen ännu svårare.

Störst är intresset för de norra delarna och framförallt då för Solna. Det är en marknad som har en riktigt stor lokalhyresmarknad och flera tunga aktörer. De kan både tänka sig att gå ur väl uthyrda objekt och förvärva fastigheter som ligger väl till för dem att utveckla. Här drivs nämligen väldigt många projekt och marknaden håller på att växa samman med innerstadsmarknaden genom den kommande exploateringen av Hagastaden. En förbättrad infrastruktur spelar också in för utvecklingsmöjligheterna.

I Solna skedde en av det senaste årets största affärer när Norrporten förvärvade ÅF-huset vid Haga Norra för en miljard våren 2011.

Den absolut största affären kom dock först efter årsskiftet, i början av 2012, när Vasakronan sålde hela sitt innehav i Nacka Strand till Carlyle för nära 3 miljarder. Det finns flera andra affärer i ytterområdena som har en liknande opportunistisk karaktär. Under 2011 såldes till exempel den stora Ericssonfastigheten vid Midsommarkransen. Där är botemedlet mot de tomställda kontoren att ändra detaljplanen, utöka byggrätten och bygga om delar till bostäder.

Efter många år med en ombildningsvåg i innerstaden har ytterområdena tagit över den stafettpinnen. Det är här som de största affärerna har gjorts det senaste året. Visserligen är inte bostadsrättsmarknaden lika stark som i innerstaden men hyresgästerna gör normalt en mycket bra affär när de ombildar. På de flesta marknader här är det flera års bostadskö till det äldre hyresbostadsbeståndet.

Den nyproduktion som finns av hyresrätter är relativt begränsad och hyresnivåerna ger normalt en boendekostnad högre än för äldre bostadsrättslägenheter. Hur tunn marknaden är för nyproduktionen kanske kommer att bli synligt de kommande åren om vi får en flera år lång konjunkturnedgång. Återigen har några projekt som varit tänkta att upplåtas med bostadsrätt istället sålts som till investerarmarknaden för upplåtelse med hyresrätt.